Элитный флиппинг: революция в мире инвестиционных квартир

Что такое флиппинг квартир

Флиппинг — инвестиции в жилую недвижимость.

Суть флиппинга:

Покупается квартира в очень плохом состоянии. Проводится полная реконструкция, создаётся новый интерьер, устанавливается мебель, бытовая техника. Квартира полностью готовится к проживанию. В таком виде она продаётся на 30–40% дороже покупной стоимости. Специалисты говорят: если за год проводить 3–4 подобные сделки, то можно выйти на доход в размере 100–120% от вложенных средств.

Квартира для флиппинга до и после ремонта

История возникновения

Термин «флиппинг» появился в США в конце 1980-х годов. Произошёл он от английского глагола to flip — «переворачивать». Инвесторы начали скупать дома и квартиры в плохом состоянии, «приводить их в чувство» за счёт собственных средств и перепродавать с наценкой.

Америка в тот момент только-только начала выходить из экономического кризиса. У населения стали появляться деньги, поэтому такие объекты пользовались популярностью и хорошо продавались.

Отличие от других инвестиционных подходов в недвижимости

Основное отличие — быстрая оборачиваемость денежных средств. Купил — отремонтировал — продал. Именно от скорости реализации зависит доходность проекта.

Что нужно знать о флиппинге перед стартом

Для того, чтобы ваши проекты были успешными, к ним нужно тщательно готовиться. На любой проект должен быть план.

Этапы флиппинга:

• Подбор объекта.
• Покупка.
• Ремонт, предпродажная подготовка.
• Поиск клиентов.
• Сделка купли-продажи.
• Оплата налогов.

Расходы и доходы

Заранее рассчитайте бюджет. Отталкивайтесь только от собственных финансов, не обращайтесь за помощью к банкам. Проценты по кредиту просто «съедят» львиную долю прибыли. Минимальный порог входа в этот бизнес в Москве от 7 млн рублей. За эти деньги вы сможете купить однокомнатную квартиру в очень плохом состоянии, например, в районе Капотни, Бирюлёво или Некрасовки.

Основные расходы: стоимость объекта, юридическая проверка, ремонт, покупка мебели, оформление (регистрация сделки, аренда банковской ячейки), коммунальные платежи (если есть задолженность), реклама, налог. Постарайтесь предусмотреть все траты, чтобы правильно рассчитать маржинальность проекта.

Хоумстейджинг и предпродажная подготовка квартиры помогут быстро повысить привлекательность и стоимость квартиры с помощью минимальных вложений. Флиппинг считается успешным, если доходность превышает 35–40%.

Пример успешного кейса:

Однокомнатная квартира
Дата покупки — Июнь 2023 года

• Стоимость квартиры — 7 млн рублей,
• Ремонт — 1 327 244 рубля,
• Оснащение — 599 244 рубля,
• Оформление сделок — 13 100 рублей,
• Коммунальные платежи — 11 164 рубля,
• Налог — 78 597 рублей.
• Продана за — 10,05 млн рублей.
• Срок проекта — 3,5 месяца.
• Общий доход — 1 019 956 рублей, или 46% годовых.

* информация с аккаунта Циан в Дзен

Налог

Суть флиппинга заключается в быстрой продаже объекта, значит владеть им вы будете менее трёх лет. Соответственно, после сделки придётся заплатить налог 13% от полученного дохода. Иногда получается очень немаленькая сумма.

Но существуют законные способы уменьшить размер налога. Если квартира после покупки будет оформлена на индивидуального предпринимателя, то налог по упрощённой схеме составит 6%. Можно также получить налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей, но здесь нужно учитывать, что начисляется он только один раз при условии, что есть доход, с которого уплачивается НДФЛ 13%.

Ещё раз в год можно воспользоваться возвратом, предоставляемым при продаже жилой собственности в размере 1 миллион рублей. Он позволит снизить налогооблагаемую базу на указанную сумму.

Велик соблазн просто договориться с покупателем о снижении стоимости квартиры в договоре и часть денег передать наличными. Но налоговые органы могут обратить на это внимание и квалифицировать этот факт как попытку неуплаты налогов, что приведёт к неприятным последствиям. Очень рекомендуем ничего не скрывать.

Риски и преимущества флиппинга

Как и любой бизнес, флиппинг сопряжён с рисками:

1. Нестабильный рынок недвижимости: из-за инфляции, постоянно растущих ставок по ипотечным кредитам падает потребительский спрос. Объект может «зависнуть» на длительный срок.
2. Сильный рост цен на стройматериалы: многие иностранные компании ушли из России. Материалы, фурнитура завозятся через третьи страны, что увеличивает их стоимость. Если в начале проекта вы планировали потратить 500 тысяч на ремонт, то через месяц расходы могут значительно возрасти.
3. Юридические риски: проблемы с правоустанавливающими документами могут возникнуть на этапе сделки, срочно начнут строить именно в этом месте дорогу, жильё признают аварийным, решат сносить.
4. Неправильно рассчитаны расходы: вероятность уйти в минус.
5. Скрытые проблемы: неприятные детали могут обнаружиться лишь при покупке или ремонте. Например, какие-то проблемы с собственниками, удручающее состояние коммуникаций, наличие грызунов, насекомых. Это также приведёт к увеличению издержек.

Покупая квартиры в старых домах, вы всегда немного рискуете

Но, конечно, у флиппинга есть и преимущества:

• Высокий доход: в идеале вся процедура не более 4–8 месяцев.
• Возможность расширения бизнеса: многие флипперы начинают с одного проекта, а затем расширяются и работают одновременно с несколькими квартирами или домами, или даже открывают свою флиппинговую компанию.
• Моральное удовлетворение+хобби, которое позволяет зарабатывать: людям нравится что-то возрождать, создавать новое и красивое, придумывать дизайн, выбирать материалы.

Поиск и выбор перспективных объектов

Лучший вариант — дешёвая квартира в хорошем районе с высоким спросом на жильё.
Чтобы оценить перспективы местности, проведите исследование: посмотрите сайты по продаже недвижимости, например, Циан или Яндекс.Недвижимость.

В Москве наиболее привлекательными для флиппинга считаются районы Хамовники и Дорогомилово. Это центр Москвы, но там много домов старого фонда, квартиры в которых часто непригодны для жилья или перепродажи в текущем состоянии. А владельцам не хочется заниматься ремонтом.

Маленькая рентабельность будет при покупке недвижимости в следующих районах: Бирюлево, Люблино, Текстильщиках, Печатниках, Гольяново, Карачарово, Некрасовке.
При выборе объекта в первую очередь обращайте внимание на социальную инфраструктуру (школы, поликлиники, детские сады, магазины), транспортную доступность. Большим плюсом является метро, МЦД. Жилые дома возле высших учебных заведений, бизнес-центров, парков более привлекательны для покупателей.

Самыми ликвидными на рынке считаются квартиры с одной, двумя комнатами, студии. Трёхкомнатные варианты, по мнению опытных флипперов, продукт специфический. На них можно хорошо заработать, но они требуют больше вложений, их сложнее продать. Обычно за такие объекты берутся агентства или специалисты, которые давно работают на рынке.

Россияне при покупке жилья в первую очередь смотрят на район, во вторую — на планировки. Также они обращают внимание на прилегающую территорию и инфраструктуру. В приоритете: отсутствие промышленных объектов, строек, мусорных полигонов, автосервисов и заправок. А наличие парков, детских площадок будет преимуществом. Не пользуется популярностью жилая недвижимость на первых и последних этажах. Обшарпанный подъезд с неприятным запахом, наличие мусоропровода, плохое состояние дома могут стать отталкивающими факторами. Для многих покупателей важен вид из окна.

Аудит объекта

Перед покупкой обязательно нужно проводить тщательную проверку объекта, чтобы выявить все его недостатки.

• Проанализируйте состояние квартиры:
  – наличие перепланировок;
  – инженерные коммуникации (водопровод, электропроводка, канализация);
  – шумоизоляция;
  – состояние пола, потолка, стен.

• Проведите юридическую экспертизу:
  – запросите правоустанавливающие документы, справки из ПНД и НД;
  – узнайте количество зарегистрированных;
  – выясните, есть ли несовершеннолетние дети и люди, отбывающие тюремный срок;
  – проверьте в МВД документы, подтверждающие личность собственников;
  – изучите кадастровый паспорт;
  – уточните, нет ли задолженности по коммунальным платежам.

Низкая цена квартиры чаще всего связана с её техническими недостатками, юридическими проблемами. Выяснить все эти нюансы нужно до покупки, чтобы избежать значительных трат.

Восстановление квартиры

Идея флиппинга — обновление без глобальных расходов. При этом объект должен стать привлекательным, удобным для будущих жильцов.

Очень важно понять, как выглядит целевая аудитория вашей квартиры. Если в бюджетной квартире, предназначенной семьи с детьми среднего класса, сделать элитный эксклюзивный ремонт и укомплектовать брендовой техникой, такая бизнес-идея будет просто неликвидной. Кроме того, под ЦА будет подбираться различные стили в дизайне интерьера.

На данном этапе рекомендуется привлечь дизайнера. Он займётся:

• созданием дизайн-проекта;
• составлением сметы, чтобы понимать общую стоимость предстоящих работ;
• подбором стройматериалов.

Если это ваш первый объект и траты на дизайнера пока не предусмотрены, то придётся работать самостоятельно. Посмотрите профильные сайты, изучите чек-лист дизайн-проекта, узнайте, какие есть функциональные решения для квартиры студии, и как учесть все тонкости.

Ещё можно изучить тренды в дизайне интерьера. Вообще, если вы в дальнейшем планируете заниматься флиппингом, можно задуматься о получении профессиональных дизайнерских навыков и купить курс в онлайн-школе.

Большая часть флиппинговых квартир требуют капитального ремонта. Скорее всего, вам придётся делать реконструкцию пола, обновлять электрику, системы канализации и отопления.

Это одни из самых дорогих пунктов ремонта. Найти хороших ответственных специалистов — это всегда проблема. Чтобы не привлекать первых попавшихся просто потому, что «сроки горят», у вас заранее должна быть подготовлена бригада, а также узкопрофильные мастера: сантехники, электрики, газовщики. А на случай форс-мажора желательно иметь на примете дублирующий вариант.

Создаём дизайн интерьера

Функциональность, комфорт — основные признаки правильного интерьера. Мягкие, пастельные оттенки дарят пространству ощущение объёма, простора. Они соответствуют вкусу большей части потенциальных покупателей.

Лучше использовать экоматериалы в дизайне квартир. Клиенты очень большое значение сейчас придают материалам, которые не наносят вред здоровью и окружающей среде. Откажитесь от пластика, дешёвых имитаций.

Используйте систему зонирования — разделите пространство на функциональные зоны. Особенно это актуально в однокомнатных квартирах, где площадь нужно использовать максимально эффективно.

Установите подходящее освещение, подберите текстиль, который будет гармонично сочетаться со стилем всего помещения, создавать уют.

Поиск покупателей

Квартира готова, теперь нужно её быстро продать. Как это лучше сделать:

• Закажите профессиональную фотосъёмку. Рекомендуется сделать фотографии объекта в разное время суток, при разном освещении. Желательно добавить также снимки подъезда и прилегающей к дому территории.
• Составьте текст объявления. Пишите правду, не приукрашивайте.
• Разместите информацию на всех доступных площадках по продаже недвижимости и в социальных сетях. Возможно, понадобится платное размещение. Это ускорит продажу.
• Подготовьте презентацию о квартире и разошлите коллегам и знакомым.
• Расклейте объявления по району.
• Будьте постоянно доступны по телефону. Приготовьтесь, что могут позвонить и поздно ночью, и ранним утром.
• Наберитесь терпения и спокойно отвечайте даже на самые дурацкие вопросы.
• Проводите показ квартиры лично.

Выгодно ли заниматься флиппингом в 2025 году

По мнению экспертов, флиппинг останется прибыльной стратегией в сфере недвижимости. Людям проще купить готовую квартиру с ремонтом, чем делать его своими силами.

Но условия меняются:

– высокие ипотечные ставки;
– рынок перенасыщен предложениями;
– покупателей становится меньше, они более капризны;
– найти ликвидный объект становится сложнее.

Из плюсов: многие флипперы ушли с рынка, так как посчитали риски слишком высокими и переориентировали денежные средства в другие источники.

Если флиппинг вам всё-таки интересен, то придерживайтесь основных правил:

1. Рассчитывайте стоимость проекта, а также его ликвидность до его старта.
2. Тщательно проверяйте объект на юридическую чистоту и техническое состояние.
3. Закладывайте реальный срок на его реализацию, не загоняйте себя в узкие рамки.

Это позволит избежать трудностей и уменьшит риск непредвиденных ситуаций.